Z punktu widzenia prawa, stan prawny nieruchomości to stan wynikający z treści wpisów – praw oraz roszczeń ujawnionych w księdze wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości. Jest to zatem najważniejsza rzecz, którą należy sprawdzić przed zakupem mieszkania, domu czy działki. Nieuregulowany stan prawny nieruchomości może bowiem uniemożliwić wzniesienie na niej budynku lub zaciągnięcie kredytu w banku pod jego hipotekę. Kupując nieruchomość z pomocą biura nieruchomości możemy liczyć na to, iż przed sfinalizowaniem transakcji sprawdzi ono wszystkie wymagane dokumenty oraz status danej nieruchomości. Jednak gdy z takiej pomocy nie korzystamy, powinniśmy sami skrupulatnie sprawdzić stan prawny nieruchomości, którą zamierzamy nabyć. Jakie dokumenty i informacje powinniśmy więc zweryfikować przed zakupem nieruchomości?
Przede wszystkim księga wieczysta
Księga wieczysta nieruchomości stanowi podstawowy dokument, który należy sprawdzić przez zakupem mieszkania czy domu. Treść księgi jest zawsze jawna. Aby poznać jej zawartość, wystarczy znać numer księgi. W tym celu najłatwiej jest się skontaktować z aktualnym właścicielem nieruchomości. Będąc w posiadaniu tego numeru, z zapisami księgi wieczystej można zapoznać się na stronie internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości.
Każda księga wieczysta składa się z czterech części. Dział I zawiera podstawowe parametry, takie jak położenie, powierzchnię czy numer działki. W dziale II znajdziemy informacje dotyczące własności nieruchomości i użytkowania wieczystego. Z III działu można dowiedzieć się czy istnieją obciążenia nieruchomości na rzecz osób trzecich, np. służebność gruntowa lub przesyłowa, prawo użytkowania. W tym dziale ujawnia się także roszczenia wynikające np. z umowy deweloperskiej lub umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości oraz egzekucje komornicze. Dział IV przeznaczony jest natomiast na wpisy dotyczące hipotek.
Pozostałe dokumenty, które należy sprawdzić
Oprócz samej księgi wieczystej powinniśmy zweryfikować jeszcze kilka innych dokumentów. Wśród nich jest wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej. Znajdują się tam bowiem informacje m.in. na temat położenia nieruchomości, jej powierzchni, przebiegu granic, numeru księgi wieczystej oraz właściciela. Wszystkie dane powinny pokrywać się z tymi zawartymi w księdze wieczystej. Jeśli nabywamy grunt, ważne jest aby wcześniej sprawdzić na jakie cele w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczona jest dana nieruchomość gruntowa oraz ziemie z nią sąsiadujące. Informacje te znaleźć można w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego w gminie właściwej dla miejsca położenia nieruchomości. Jeżeli natomiast planujemy kupić mieszkanie z rynku wtórnego, to warto upewnić się, że zbywający nieruchomość nie posiada zadłużenia z tytułu zobowiązań czynszowych i innych opłat eksploatacyjnych w spółdzielni. Niezwykle ważne jest też, aby sprawdzić w wydziale ewidencji ludności urzędu gminy/miasta czy w danym mieszkaniu jest ktoś zameldowany.
